28 октября 2023 года в Государственную думу РФ внесён проект федерального закона № 471420-8 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
Инициатива направлена на создание аналога проектного финансирования для профессиональных подрядчиков в сегменте частного домостроения. А также на повышение доступности индивидуального жилья, прозрачности рынка ИЖС и снижения рисков для застройщиков и физлиц-заказчиков.
В пояснительной записке к документу авторы указали, что при строительстве объектов ИЖС возникают риски для обеих сторон договора.
Граждане могут потерять вложенные в строительство деньги, если подрядчик не выполнит работы по договору или выполнит их некачественно. Даже оплата по счёту эскроу полностью не защищает средства заказчика: их можно лишиться при ликвидации банка, в котором открыт такой счёт. Дополнительный риск — переплата из-за высоких процентных ставок, если дом строится в кредит.
Подрядчики же не заинтересованы заключать договоры с использованием счетов эскроу, потому что деньги на закупку материалов и выплату зарплат рабочим им нужны во время строительства, а не после завершения работ. Приходится брать кредит и переплачивать проценты. А если заказчик сразу не подписал акт сдачи объекта, то подрядчик может получить оплату с задержкой.
По этим причинам законодатели решили, что для регулирования строительства объектов ИЖС с использованием счетов эскроу нужен отдельный закон. Он поможет снизить риски сторон.
Обычно эскроу-счета применяются в отношениях между застройщиком и участниками долевого строительства. Застройщик — это лицо, которое имеет права собственности или аренды на земельный участок и разрешение на строительство. При этом строить он может как многоквартирный дом, так и малоэтажный жилой комплекс.
Чтобы узнать обо всех актуальных точках налогового контроля в 2024-2025 годах, приобретайте запись 8-часового семинара Виктора Иваницкого «Что будет искать ФНС кроме дробления бизнеса и проблемных контрагентов» с разбором 16 тем и 400+ страниц раздаточных материалов в нормативкой и судебной практикой.
Новый законопроект регулирует другую ситуацию. Физическое лицо, которому принадлежит земельный участок, заключает с подрядчиком договор на строительство жилого дома на этом участке. А средства в счёт уплаты по договору размещаются на эскроу-счёте.
При строительстве подрядная организация использует типовую проектную документацию или домокомплекты, включающие в себя материалы и продукцию отечественной промышленности.
Законопроект № 471420-8, а также сопутствующий законопроект № 471415-8 «О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» предусматривает, что выручка подрядчика, выполняющего работы по договору с использованием эскроу-счёта, не будет облагаться НДС.
Льгота должна повлиять на снижение стоимости объектов индивидуального жилищного строительства и на повышение доступности таких домов для граждан.
Законопроект предполагает, что требования к домокомплектам будет устанавливать Минпромторг России, а утверждать примерную форму договора подряда — Минстрой России.
Для защиты прав граждан, вкладывающих средства в ИЖС, а также кредитных организаций, предоставляющих ипотеки и кредиты подрядчикам на строительство, законопроект предусматривает раскрытие информации о подрядчике и строительстве объектов ИЖС в единой информационной системе жилищного строительства.
Также предусмотрены изменения в Градостроительный кодекс и в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», предоставляющие подрядчику право направлять градостроительные документы в органы власти и получать необходимые документы.
Кроме того, законопроект вносит изменения в №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» — денежные средства в размере до 10 млн ₽, размещённые на счетах эскроу, открытых для расчётов по договорам строительного подряда, будут застрахованы по аналогии со счетами для расчётов по договорам долевого участия в строительстве.
Работаете в сфере ИЖС? Пройдите экспресс-тест, чтобы оценить финансовое здоровье вашего бизнеса.
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений.
