При строительстве коттеджных посёлков есть как минимум пять вариантов оформления отношений с покупателем.
Кроме того, в первом чтении был принят законопроект, который даст ещё один новый способ. Рассмотрим, какой вариант выгоднее для застройщика с точки зрения налогообложения.
Чтобы узнать обо всех актуальных точках налогового контроля в 2024-2025 годах, приобретайте запись 8-часового семинара Виктора Иваницкого «Что будет искать ФНС кроме дробления бизнеса и проблемных контрагентов» с разбором 16 тем и 400+ страниц раздаточных материалов в нормативкой и судебной практикой.
1. Продажа готовых домов на земельных участках.
Продажа земельных участков не облагается НДС по пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Продажа жилых домов тоже — по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Соответственно и с продажи дома на участке платить НДС не нужно.
Если дом на арендованном земельном участке, то продажа дома не облагается НДС, а вот передача прав аренды НДС облагается.
2. Продажа недостроенного жилого дома с передачей прав на земельный участок.
По поводу этого варианта у Минфина РФ и судов разные позиции. В письме Минфина РФ от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755 указано, что при применении ОСН такая сделка облагается НДС. А Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении по делу № А75-1854/2021 высказал другую точку зрения. Налогоплательщик хотел вернуть НДС при приобретении недостроенного многоквартирного дома. Суд отказал ему в вычетах, сославшись на то, что продажа недостроенных жилых домов не облагается НДС.
3. Заключение двух договоров: купли–продажи земельного участка и подряда на строительство дома.
Как мы уже разобрались, с продажи земельного участка платить НДС не нужно. А вот с дохода от услуг по строительству придёться заплатить НДС.
4. Заключение договора купли–продажи будущей недвижимой вещи — жилого дома.
В этом случае покупатель вносит предоплату за дом, который будет построен на земельном участке, который принадлежит (или будет принадлежать) застройщику на праве собственности или аренды и в дальнейшем соответствующие права перейдут покупателю.
При заключении договора даже земельный участок для строительства может быть не сформирован. Например, у застройщика есть земля для сельскохозяйственного использования, а он хочет перевести её в категорию для индивидуального жилищного строительства. Он делит участок на более мелкие и продаёт по частям.
Такие сделки не облагается НДС, по мнению судов. Позиция о том, что предоплата по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого помещения) не облагается НДС содержится в Постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 № 09АП-36986/2012 по делу № А40-47023/12-99-261 (Постановлением ФАС Московского округа от 21.05.2013 по делу № А40-47023/12-99-261 данное постановление оставлено без изменения), от 05.06.2013 № 09АП-14266/2013 по делу № А40-169603/12-20-765, от 20.06.2013 № 09АП-14851/2013 по делу № А40-45446/12-20-243.
5. Заключение договора долевого участия при строительстве малоэтажного жилого комплекса.
Речь о строительстве по ч. 2.1–1 ст. 1, п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Вознаграждение застройщика не облагается НДС (п. 23.1. ст. 149 НК РФ).
6. Строительство с использованием эскроу-счетов.
29 ноября 2023 года в первом чтении принят законопроект № 471420-8 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
В настоящее время счета эскроу применяются в отношениях дольщик — застройщик. Застройщик — это лицо, у которого права на земельный участок (собственность или аренда) и на которое оформляется разрешение на строительство.
Внесенный законопроект регулирует ситуацию, когда у физического лица на праве собственности земельный участок и он заключает договор подряда на строительство жилого дома (с использованием продукции отечественной промышленности) с применением счетов эскроу, т. е. вносит деньги на счёт, а они становятся доступны подрядчику после выполнения работ.
А выручка подрядчика от выполнения работ на основании договора строительного подряда, заключённого с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (это упомянутый выше законопроект № 471420-8), не будет облагаться НДС.
Эта новая НДС-льгота предусмотрена ещё одним законопроектом № 471415-8 «О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который 12.12.2023 г. принят Государственной Думой в первом чтении.
Мы рассмотрели налогообложение сделок для предпринимателей на общей системе налогообложения.
Но некоторые застройщики могут применять упрощенную систему налогообложения.
Лимит доходов в 2024 году до повышенной ставки УСН 199 350 т. ₽ (с квартала превышения УСН «доходы» 8%, УСН «доходы минус расходы» 20%), общий лимит доходов на УСН 265 800 т. ₽, с квартала превышения уже ОСН.
При использовании УСН «доходы минус расходы», расходы на приобретение земельного участка признаются после его передачи покупателю, расходы на строительные материалы — после оприходования и оплаты, расходы на подрядные работы — после принятия результатов работ и оплаты, зарплата — после выплаты.
Для того, чтобы не переплачивать налоги при строительстве коттеджных посёлков, в первую очередь следует определиться с системой налогообложения.
При доходах до 265,8 млн ₽ в год застройщик может применять упрощённую систему налогообложения. А если бизнес не проходит по критериям УСН, можно выбрать наиболее выгодный вариант сделки на ОСН.
При продаже готового или недостроенного дома на участке, по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи или заключении ДДУ в строительстве малоэтажного ЖК застройщику не надо будет платить НДС.
В случае принятия рассмотренного законопроекта не будет облагаться НДС вознаграждение застройщика по договору подряда (с использованием продукции отечественной промышленности) с применением счетов эскроу в ситуации, когда у физического лица-заказчика на праве собственности есть земельный участок.
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений.
