Агентский договор при УСН: как не платить НДС с коммуналки и выиграть спор с налоговой

Арендодатели на упрощённой системе налогообложения (УСН) часто сталкиваются с проблемой: по договору аренды арендатор возмещает стоимость электричества и других коммунальных услуг.

Включать такие суммы в доходы при УСН невыгодно. Решение — агентский договор. Но у этой схемы есть юридические тонкости.

Рассказываем, как их обойти и на какие судебные решения опираться.

В чем проблема простой аренды

Обычный договор аренды обязывает арендатора платить за свет, воду, охрану и уборку. Арендодатель на УСН получает эти деньги и обязан включить их в свои доходы. Налоговая нагрузка увеличивается, хотя реальной выгоды нет.

Как помогает агентский договор

Чтобы снизить налоги, стороны заключают агентское соглашение, где:

• Принципал — это арендатор.
• Агент — это арендодатель.

Агент (арендодатель) обеспечивает принципала (арендатора) ресурсами и получает за это небольшое вознаграждение. Главный плюс: платежи на оплату коммуналки не включаются в налоговую базу по НДС и в доходы при УСН. Агент отчитывается только за своё вознаграждение.

Главный правовой риск: хронология договоров

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85, сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может считаться заключенной во исполнение поручения комитента.

А статья 1011 Гражданского кодекса РФ распространяет это правило на агентские договоры (по аналогии с главой 51 ГК РФ «Комиссия»).

Часто договоры с ресурсоснабжающими организациями (электроснабжение, теплоснабжение) заключены арендодателем задолго до подписания агентского соглашения с арендатором.

Позиция ФНС при проверке

Налоговые органы в подобных случаях делают вывод об отсутствии реальных агентских отношений.

Поступления арендодателю (агенту) квалифицируются как выручка от оказания услуг, что влечёт:

1. Включение всех сумм в доходы для целей УСН.
2. Начисление НДС (если арендодатель не освобожден от уплаты согласно ст. 145 НК РФ).

Прецедент: Выигранный налоговый спор (Дело № А12-557/2021)

В деле № А12-557/2021 суд рассмотрел ситуацию, где агент (арендодатель) заключил договор с поставщиком ресурсов ранее агентского договора с принципалом (арендатором).

Решение суда: Суд квалифицировал действия принципала (принятие исполнения, утверждение отчёта агента) как последующее одобрение сделки.

Довод налогового органа со ссылкой на п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 был отклонен.

Суд указал, что последующее одобрение принципалом сделок, заключенных агентом до оформления агентского договора, не препятствует признанию отношений агентскими для целей налогообложения.

Выводы и рекомендации для бизнеса

1. Юридически безупречным вариантом является заключение агентского договора до начала коммунальных поставок.
2. Если хронология нарушена (договоры с поставщиками уже действуют), существует защитная позиция, подтвержденная судебной практикой (дело № А12-557/2021).
3. Для минимизации рисков при проверке ФНС рекомендуем:

• Оформлять все первичные документы (отчёты агента) с указанием периода, предшествующего договору.
• Включать в агентский договор условие об одобрении принципалом всех действий, совершенных агентом до его подписания в интересах принципала.